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　　在同學(xué)們以往的學(xué)習(xí)中，對投資性房地產(chǎn)的涉獵較少，而這部分知識是職稱考試中一個比較重要的知識點。上一次筆者闡述了公允價值后續(xù)計量，在本文中，將就房地產(chǎn)后續(xù)計量的另外一種方法作一闡述。

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　　投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。

　　1.投資性房地產(chǎn)的范圍

　�。�1）已出租的土地使用權(quán)：企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，包括自行開發(fā)完成后用于出租的土地使用權(quán)。用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)。

　　【注意】

　　第一，企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。

　　第二，已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。

　�。�2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

　　【注意】按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)。

　�。�3）已出租的建筑物：企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房屋等。

　　【注意】出租的建筑物應(yīng)是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物

　　2.不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

　　（1）自用房地產(chǎn)：為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)的廠房、辦公樓、經(jīng)營用土地等。

　　【注意】

　　企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。

　�。�2）作為存貨的房地產(chǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

　　3.投資性房地產(chǎn)特殊情況的判斷

　�。�1）一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨計量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　�。�2）企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。

　�。�3）企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。如將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　【例題18·多選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（�。�。
　　A.房地產(chǎn)企業(yè)持有的待售商品房　　

　　B.以經(jīng)營租賃方式出租的商用房

　　C.以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)

　　D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』選項A屬于存貨；選項D企業(yè)沒有所有權(quán)，不作為自有資產(chǎn)核算。

　�。ǘ�）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　1.原則：

　　企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

　　注意：但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　2.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

　　按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進行后續(xù)計量，按期（月）計提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。

　　【注意】

　　投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。

　　【例題20·單選題】某企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式。2009年1月1日購入一幢房屋用于出租。該房屋的成本為320萬元，預(yù)計使用年限為20年，預(yù)計凈殘值為20萬元。采用直線法計提折舊。2009年應(yīng)該計提的折舊額為（�。┤f元。

　　A.18

　　B.13.75

　　C.14.67

　　D.15

　　『正確答案』B

　　『答案解析』購入作為投資性房地產(chǎn)的房屋采用成本計量模式時，其會計處理同固定資產(chǎn)。當(dāng)月增加，當(dāng)月不計提折舊。所以2009年應(yīng)該計提折舊的時間為11個月。2009年計提折舊＝（320－20）&pide;20×11&pide;12＝13.75（萬元）。

　　【例題21·單選題】企業(yè)采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，且投資性房地產(chǎn)不屬于企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，按期計提折舊或進行攤銷，應(yīng)該借記的科目是（�。�。

　　A.其他業(yè)務(wù)成本

　　B.管理費用

　　C.制造費用

　　D.營業(yè)外支出

　　『正確答案』A

　　3.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

　　企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理。將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。

　　已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式�！　�

財務(wù)與經(jīng)濟管理系：杜曼